Ti sembra la soluzione perfetta: niente affitto, magari la casa è di un genitore, di un parente, di un amico fidato. Eppure, quando vivi in una casa “gratis”, spesso stai pagando con una moneta più subdola: incertezza. Quella che arriva quando serve un documento, quando cambia la situazione familiare, o quando spunta una domanda del Comune o dell’Agenzia delle Entrate.
Che cos’è davvero il comodato e perché la forma conta
Il comodato d’uso gratuito (in pratica un prestito di un immobile senza corrispettivo) non è un “accordo a voce e via”. È un contratto, con regole precise, e più è informale più diventa fragile.
La parola chiave è comodato: chi concede la casa (comodante) la presta, chi la usa (comodatario) la deve restituire secondo gli accordi.
Se l’accordo resta solo verbale, i rischi più comuni sono:
- Difficoltà di prova: se nasce un conflitto, dimostrare condizioni e durata diventa complicato.
- Ambiguità sulla durata: se non è chiaro “fino a quando”, il rientro dell’immobile può diventare improvviso.
- Problemi per agevolazioni: alcune riduzioni fiscali richiedono un contratto scritto e registrato.
Il punto che spaventa tutti: “Mi possono mandare via?”
Sì, può accadere, e spesso non per cattiveria ma per cambi di vita. In particolare:
- se il contratto prevede una scadenza, alla scadenza la casa va restituita;
- se la durata non è determinata, il proprietario può chiedere la restituzione, soprattutto quando emerge una necessità concreta (e tu potresti ritrovarti a cercare casa in tempi stretti).
Qui sta il primo grande rischio legale: vivere per anni in comodato e “sentirsi a casa” senza avere una vera tutela di stabilità, come accade invece con una locazione.
Rischi fiscali: non è “gratis” anche per il fisco
Il comodato non genera un canone, quindi in linea generale non c’è un affitto da dichiarare. Però le implicazioni fiscali esistono e, se gestite male, fanno male.
I nodi più frequenti:
- Registrazione del contratto: se è scritto, in pratica va registrato. La registrazione comporta di solito imposta di registro (spesso in misura fissa) e marche da bollo, con importi da verificare caso per caso.
- IMU: l’IMU di norma ricade sul proprietario, non su chi abita. Però le eventuali riduzioni per comodato (tipicamente tra genitori e figli) richiedono requisiti precisi e spesso contratto registrato. Se manca qualcosa, l’agevolazione salta.
- Residenza e abitazione principale: spostare la residenza è possibile, ma può innescare controlli se la situazione è incoerente (per esempio se il proprietario dichiara la stessa casa come propria abitazione principale).
Chi paga cosa? Meglio chiarirlo prima
Molte discussioni nascono non sul “posso stare qui”, ma su bollette e spese. Metterlo per iscritto evita rotture irreparabili.
| Voce | In pratica, chi paga più spesso |
|---|---|
| Utenze (luce, gas, internet) | Comodatario |
| TARI (rifiuti) | Comodatario (chi occupa) |
| Spese condominiali ordinarie | Comodatario |
| Spese straordinarie | Comodante (salvo accordi scritti) |
| IMU | Comodante |
Responsabilità: se succede qualcosa, chi risponde?
Altro punto sottovalutato: la responsabilità civile. Se ci sono danni per incuria, o se l’immobile viene usato in modo diverso da quanto concordato, il comodatario può trovarsi esposto.
Attenzione anche a:
- subcomodato o ospitalità prolungata di terzi: se non previsto, può diventare una violazione dell’accordo;
- lavori e migliorie: spendere soldi sulla casa “degli altri” senza autorizzazione scritta è un classico boomerang, soprattutto quando poi devi lasciare l’immobile.
La checklist che ti salva la tranquillità
Se vivi già in comodato, o stai per farlo, queste mosse sono quelle che cambiano tutto:
- fai un contratto scritto, con durata e condizioni di restituzione;
- valuta la registrazione (anche per eventuali agevolazioni);
- metti nero su bianco chi paga utenze e spese condominiali;
- chiarisci regole su ospiti, lavori, uso degli spazi;
- conserva prove di consegna chiavi e stato dell’immobile (foto, verbale semplice).
Il comodato può essere una scelta intelligente e anche molto “familiare”. Ma funziona davvero solo quando è trattato con la stessa serietà di un affitto: meno romanticismo, più carta, e tanta più serenità ogni giorno.
