Quando in assemblea spunta la frase “rifacciamo la facciata”, di solito cala un silenzio particolare. Non perché non sia necessario, spesso lo è eccome, ma perché tutti pensano alla stessa cosa: “Quanto mi tocca pagare?” E, subito dopo, “E se qualcuno non è d’accordo?” La buona notizia è che la legge, qui, è molto meno ambigua di quanto sembri.
Perché la facciata è (quasi sempre) una parte comune
La facciata non è solo “il muro che si vede da fuori”. È l’immagine dell’edificio, ma anche la sua pelle tecnica: intonaci, finiture, elementi decorativi, spesso anche parti che proteggono strutture e impianti. Proprio per questo, nella vita di un condominio la facciata viene trattata come parte comune, e quindi la spesa riguarda tutti.
In pratica, non conta se il tuo appartamento guarda sul retro, se hai le finestre sulla corte interna, o se “non ci guadagni nulla” dal rifacimento. La logica è semplice: la facciata serve all’edificio, quindi serve a tutti i proprietari.
La regola che evita la maggior parte dei litigi: i millesimi
Il criterio principale per ripartire le spese del rifacimento facciata è quello indicato dall’articolo 1123 del Codice Civile: si paga in proporzione ai millesimi di proprietà.
Questo significa che:
- ogni condomino contribuisce in base alla sua quota millesimale sull’intero fabbricato,
- la quota è riportata nella tabella millesimale (che deve essere aggiornata e condivisa),
- non rilevano esposizione, vista, “utilità” personale o maggiore godimento della facciata.
È il punto che, quando viene spiegato bene, disinnesca molte discussioni: la facciata non si “usa” come un garage o un posto auto, si possiede insieme, quindi si paga insieme secondo proprietà.
Ci sono eccezioni?
In genere la facciata segue i millesimi generali. Le tabelle specifiche (per esempio scale o ascensore) di solito non entrano in gioco, perché riguardano impianti o corpi scala, non l’involucro esterno complessivo.
L’unica vera variabile pratica è questa: verificare che la tabella millesimale usata sia quella corretta, soprattutto dopo frazionamenti, fusioni di unità o interventi che abbiano modificato in modo significativo le consistenze.
Approvazione in assemblea: che maggioranza serve davvero
Qui spesso nasce confusione, perché “rifacimento facciata” può voler dire cose molto diverse. Prova a immaginarlo come due scenari.
- Manutenzione e finitura (intonaco, tinteggiatura, ripristini senza cambiare la natura dell’opera): di norma basta la maggioranza ordinaria.
- Interventi più complessi (per esempio cappotto termico, lavori strutturali, opere antisismiche o vere innovazioni): può servire una maggioranza più robusta, spesso la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio.
Il consiglio più concreto, prima ancora di votare, è farsi mettere nero su bianco dal tecnico e dall’amministratore se l’intervento è manutenzione “semplice” o se rientra in categorie che richiedono quorum differenti.
Bonus 2026: niente Bonus Facciate, ma ci sono alternative
Il Bonus Facciate (quello famoso al 90%) è terminato e non risulta prorogato nel 2026. Però non significa che rifare la facciata sia fiscalmente “a secco”.
Le strade più tipiche sono:
- Bonus Ristrutturazioni: detrazione 50% per la prima casa fino a 96.000 euro per unità immobiliare, ripartita in 10 quote annuali. Per altri immobili l’aliquota è 36%. Dal 2027, salvo modifiche normative, scende al 36% per prima casa e al 30% per altri.
- Ecobonus: può arrivare fino al 65% (o 50% in alcune casistiche) quando l’intervento è di efficientamento energetico, per esempio isolamento o cappotto, rispettando requisiti tecnici e soglie (come il superamento del 10% dell’intonaco disperdente, quando previsto).
| Bonus | Aliquota 2026 (prima casa) | Limite spesa | Note |
|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazioni | 50% | 96.000 €/unità | Facciate come manutenzione straordinaria; 36% per altri immobili |
| Ecobonus | 50-65% | Variabile | Isolamento termico, requisiti energetici obbligatori |
Una cosa va chiarita senza ambiguità: i bonus non cambiano la ripartizione. Le spese restano divise per millesimi, ma ciascuno potrà portare in detrazione la propria quota secondo le regole fiscali applicabili.
Infine, un dettaglio che molti scoprono tardi: per delibere 2025, ci sono comunicazioni da trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo 2026.
La conclusione che mette tutti d’accordo
Se vuoi evitare litigi, la sequenza giusta è quasi sempre questa: tabella millesimale corretta, preventivo chiaro, inquadramento dell’intervento (manutenzione o innovazione), voto con la maggioranza richiesta. Poi, solo poi, si parla di detrazioni. Così la domanda “quanto pago?” ha una risposta netta: in base ai millesimi di proprietà, punto.
