C’è un momento, spesso davanti a un notaio o a un perito, in cui una casa “perfetta” sulla carta smette di esserlo all’improvviso. Una tettoia spuntata negli anni, un balcone leggermente diverso dal progetto, un tramezzo spostato, e la compravendita si blocca. Nel 2026 la domanda che gira ovunque è la stessa: si potrà sistemare tutto con un colpo di spugna? La risposta, anche se meno spettacolare, è molto più concreta: niente condono tombale, sì a una sanatoria mirata.
Niente “tutto sanato”, ma regole più selettive
Le norme consolidate tra 2024 e 2025, con gli aggiornamenti collegati alla Legge di Bilancio 2026, non promettono un perdono generalizzato. Puntano piuttosto a far emergere e regolarizzare ciò che è formalmente sanabile, soprattutto quando parliamo di difformità che oggi bloccano atti, successioni e interventi di riqualificazione.
Il punto chiave è semplice: si cerca di riportare ordine dove l’irregolarità è piccola, storica, o tecnicamente compatibile con la disciplina vigente, senza legittimare abusi gravi.
Cosa si può sanare davvero nel 2026
Qui conviene essere pratici, come quando si apre un fascicolo e si spuntano i documenti uno a uno.
In generale, rientrano nella sanatoria:
- Difformità minori: piccole variazioni rispetto al titolo edilizio, errori progettuali, irregolarità che non stravolgono volume e destinazione d’uso. Esempi tipici sono tettoie, balconi con misure leggermente diverse, opere di manutenzione straordinaria non perfettamente allineate al progetto, purché ultimate entro il 30 settembre 2025.
- Abusi storici: opere molto datate, anche antecedenti al 1° settembre 1967 (il riferimento noto come “Legge Ponte”), per le quali il percorso di regolarizzazione risulta più lineare, con un alleggerimento del tema della doppia conformità in specifiche casistiche.
- Irregolarità condominiali minori: quelle situazioni comuni in cui una parte dell’edificio presenta difformità leggere che coinvolgono parti comuni o opere marginali.
- Accertamento di conformità (art. 36 del Testo Unico Edilizia): quando l’opera risulta conforme alla normativa richiesta, con procedure che tendono a semplificare alcuni passaggi, soprattutto per interventi conformi alla disciplina vigente al momento della domanda.
In sottofondo c’è un obiettivo: rimettere in circolo immobili “bloccati” da irregolarità non sostanziali, dentro un quadro di urbanistica più chiaro e verificabile.
Cosa non si sana, senza ambiguità
Qui la linea è netta, e conviene interiorizzarla subito per evitare false speranze.
Non rientrano nella sanatoria:
- Abusi totali, come edifici realizzati senza permesso o con trasformazioni radicali.
- Opere in contrasto con le norme urbanistiche vigenti, quindi non compatibili con gli strumenti comunali attuali.
- Interventi in aree vietate o soggette a vincoli che impediscono la regolarizzazione.
- Immobili o opere destinati a demolizione per provvedimenti già definiti o per incompatibilità insanabili.
Una bussola rapida
| Situazione | Tendenza 2026 |
|---|---|
| Piccole difformità, interventi “leggeri” entro 30/09/2025 | Spesso sanabili |
| Opere storiche, anche pre-1967 (in casi tipici) | Più accessibili |
| Edificio senza titolo, abuso totale | Non sanabile |
| Contrasto con regole attuali o area vietata | Non sanabile |
Sanzioni: importi più prevedibili
Un altro aspetto che cambia il clima, anche psicologico, è la standardizzazione di alcune sanzioni. In base ai casi, si parla di importi che possono partire da 516 euro per situazioni semplici, fino a fasce più alte (ad esempio 1.032 a 10.328 euro) per difformità considerate più rilevanti. L’idea è ridurre l’incertezza, e rendere il percorso più “misurabile”.
Bonus edilizi: la svolta dopo la sanatoria
La vera novità che interessa molte famiglie è l’aggancio ai bonus edilizi. Con la Legge di Bilancio 2026 l’accesso agli incentivi viene esteso anche a immobili condonati o sanati, a patto che la pratica sia chiusa in modo definitivo e che il titolo sia rilasciato.
In concreto, tornano centrali:
- Bonus ristrutturazioni, con aliquote differenziate (50% fino a 96.000 euro per abitazione principale, 36% per altre).
- Ecobonus e sismabonus, se l’immobile è regolare prima dei lavori.
- Bonus mobili, 50% fino a 5.000 euro, legato a interventi trainanti di ristrutturazione.
Attenzione però al dettaglio che fa la differenza: prima di partire con i lavori incentivati bisogna sanare eventuali irregolarità residue. Inoltre, i Comuni hanno una finestra temporale, fino al 31 marzo 2026, per chiudere molte vecchie pratiche di condono (1985, 1994, 2003), un passaggio che può sbloccare interventi rimasti nel limbo.
Il punto finale, quello che conta
Nel 2026 non arriva un “liberi tutti”. Arriva, piuttosto, un percorso per mettere a posto ciò che è rimasto storto, ma non irreparabile: difformità minori, casi storici, irregolarità che oggi impediscono atti e riqualificazioni. Se invece l’abuso è totale, incompatibile o in area vietata, la porta resta chiusa. E proprio questa chiarezza, paradossalmente, è la parte più utile: meno illusioni, più possibilità concrete di regolarizzare e ripartire.
